Los Costos Ocultos al Vender una Propiedad en CABA (2026)
Lo que el vendedor no ve venir: impuestos que siguen vigentes, sellos, certificados, honorarios y gastos "fantasma".
Actualizada a 2026. No reemplaza el asesoramiento de un escribano o contador.
Cuando alguien calcula cuánto le va a "quedar" por la venta, suele restar solo el precio… y se olvida de una serie de costos que aparecen en el camino. La buena noticia es que en 2026 el vendedor paga menos impuestos que nunca. La mala es que igual quedan gastos que conviene tener mapeados antes de fijar el precio.
1. Primero, la buena noticia: lo que dejaste de pagar en 2026
Antes de hablar de costos, conviene saber qué ya no se paga, porque mucha gente todavía lo presupuesta de más:
- ITI (1,5%) — DEROGADO. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles dejó de aplicarse para operaciones desde el 8/07/2024 (Ley 27.743).
- Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia) — EXIMIDO. La Ley 27.802 (Modernización Laboral, marzo 2026) eximió este impuesto para personas humanas que venden de forma ocasional, con efecto retroactivo a ventas desde el 1/1/2026.
Resultado: si vendés tu propiedad como persona física, de manera ocasional (no sos "habitualista"), hoy no pagás impuesto nacional sobre la ganancia. Si comprás y vendés inmuebles como actividad/negocio, seguís tributando Ganancias (escala 5%–35%).
2. Lo que SÍ sigue pagando el vendedor
Impuesto de Sellos (tu mitad) — el más relevante
- Es un impuesto de la Ciudad (no nacional), y sigue vigente.
- Por uso y costumbre se divide 50/50 entre comprador y vendedor.
- La alícuota total es 3,5% (o 2,7% reducida para ciertos casos de segunda vivienda dentro del rango), así que tu mitad ronda el 1,35% a 1,75% del valor de escritura.
- Exención clave 2026: si la operación califica como vivienda única, familiar y de ocupación permanente y no supera $226.100.000 (Ley Tarifaria 2026 / Ley 6927), el Sellos puede quedar exento al 100%. Por encima de ese monto, se paga solo sobre el excedente.
- Para acceder a la exención hay que presentar una declaración jurada y acreditarlo con un certificado registral del Registro de la Propiedad Inmueble.
Confirmá con el escribano cómo impacta la exención en tu mitad según el caso concreto, porque depende del destino del inmueble y del comprador.
Certificados e informes previos (estudio de títulos)
- Antes de escriturar, hay que pedir el informe de dominio, el informe de inhibición y el estudio de títulos.
- Estos los asume el vendedor. En conjunto suelen representar entre 0,2% y 1% del valor (orientativo: $80.000 a $200.000 según la operación).
Libre deuda de expensas y servicios al día
- El certificado de libre deuda de expensas lo emite el administrador del consorcio y suele tener un costo/arancel.
- ABL, AySA y demás servicios deben estar al día. Cualquier deuda hay que cancelarla antes de la escritura (es un costo que aparece sí o sí si venías atrasado).
Cancelación de hipoteca o gravámenes (si corresponde)
- Si la propiedad tiene una hipoteca vigente, hay que hacer la escritura de cancelación, que tiene su propio costo y a veces requiere otro escribano.
- Es uno de los gastos más olvidados y puede ser significativo.
3. Lo que NO te toca a vos (mitos frecuentes)
- Honorarios del escribano (~1% a 2% en CABA): los paga el comprador, que además elige al escribano.
- Tasa de inscripción en el Registro y aportes notariales (Caja Notarial): los paga el comprador.
- Comisión inmobiliaria: en una venta de dueño directo no existe → es tu principal ahorro (la comisión ronda el 3% + IVA cuando hay inmobiliaria).
Importante: el reparto de gastos es costumbre, no ley rígida. Lo que se pacte en la reserva/boleto prevalece, así que dejá por escrito quién paga qué antes de firmar.
Tabla: ¿quién paga qué? (CABA, 2026)
| Concepto | ¿Quién paga? | Aprox. |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor (50/50) | ~1,35%–1,75% c/u (exento si vivienda única ≤ $226,1M) |
| Honorarios del escribano | Comprador | 1%–2% |
| Tasa de inscripción + aportes notariales | Comprador | ~0,6%–0,8% |
| Certificados / estudio de títulos | Vendedor | ~0,2%–1% |
| Libre deuda de expensas (certificado) | Vendedor | arancel del administrador |
| Servicios e impuestos atrasados | Vendedor | según deuda |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor (si aplica) | costo de escritura adicional |
| ITI | Nadie (derogado) | 0% |
| Impuesto Cedular 15% | Nadie, si vendés ocasional (eximido) | 0% |
| Comisión inmobiliaria | Quien la contrató | 0% en venta directa |
Checklist del vendedor para evitar sorpresas
- ¿La operación califica para la exención de Sellos por vivienda única? (≤ $226,1M)
- Presupuesto de certificados / estudio de títulos
- Libre deuda de expensas pedido al administrador
- ABL, AySA y servicios al día (sin deuda)
- ¿Hay hipoteca que cancelar? Presupuestá la escritura de cancelación
- ¿Hubo modificaciones sin declarar? Verificá regularización de planos
- Reserva y boleto revisados por escribano/abogado
- Logística y costo del manejo del dinero (caja de seguridad, transferencias)
- Confirmá tu situación impositiva (habitualidad, año de compra) con un contador
Fuentes de los datos impositivos y de costos: Ley 27.743 (derogación del ITI), Ley 27.802 de Modernización Laboral / Decreto 137/2026 (exención del impuesto cedular), Ley Tarifaria 2026 de CABA / Ley 6927 (Impuesto de Sellos y exención por vivienda única), y aranceles del Colegio de Escribanos de CABA. Los montos de exención y alícuotas se actualizan periódicamente: verificá los valores vigentes al momento de tu operación con un escribano y un contador.